8月7日，2017博鳌房地产论坛在海南三亚陵水开幕。这是一场千名中国房地产行业、金融业精英智慧尖峰对撞的盛会。本届论坛主题为“跨越与去地产化浪潮”，高举“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”的旗帜，思考改变中的房地产行业，共同凝聚出最厚重的中国房地产思想华章。
自深铁成为万科第一大股东之后，这个本行“建地铁”的地方国企逐渐成为全国房产媒体关注的焦点。此次博鳌论坛也邀请到深圳地铁物业开发总部总经理张建华，关于上盖物业，关于万科，关于地铁建设，张建华都说了啥？
深圳地铁物业开发总部总经理张建华
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深铁土储建面430万平
价值2000亿为支撑地铁建设
深圳地铁集团是深圳国资委旗下的国有独资大型企业，是深圳市轨道交通建设和运营的主要力量。按张建华的话来讲，“深铁主要是建地铁，房地产是副业。”但为什么还是要涉足房地产？
据张建华介绍，未来十年是国家大力发展轨道交通的时期，300万人口以上的城市都要规划地铁线路。而深圳方面则计划到2020年底新开通运营11条线路，共计435公里，届时深圳轨道交通总里程可达1000公里。
张建华表示，由于建设地铁有庞大的资金需求，而政府很难快速大规模投资，同时，地铁运营亏损非常严重，所以，为了保持建设地铁资金链的完整和避免运营亏损，深圳开始学习香港地铁“上盖物业”，“建地铁就是建城市，一个地铁站上如果形成一个高密度的商业体或居住区，保证客流量，这样就较能发挥地铁的运营效果。”张建华直言，正是因为如此，深圳地铁才走上“房地产之路”。
在他看来，上盖物业的开发是基于土地资源的利用，深圳地铁的车辆段是开发上盖物业的主要地点，车辆段的占地面积约30万平，开发前，车辆段上基本是工业厂房，但经过结构转换，上盖开发后，100万平的土地资源得到有效的利用。这也正是国家发改委和轨道协会支持深铁开发“上盖物业”的原因。而据张建华介绍，深圳地铁市场化的运作，在国内也是领先的。
目前，深铁土地储备约建筑面积430万平，共计11个项目投入开发，7个项目已经出售，连续两年销售额破百亿。深圳高地价高房价使得土地溢价能力增强，由此计算， 深铁大概有价值2000亿的土地，这为地铁建设后续发展提供了充足的资金支持。
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深铁会否插手万科管理？
“不会，这个问题过时了！”
说起深铁，绕不开万科。 6月底举行的万科股东大会上，深铁拿下3个董事会席位，加上此前接盘恒大股份，坐稳了万科第一大股东的位置。股东大会上，一直面带微笑的深铁董事长林茂德表示，深铁将扮演基石股东的角色，不会干预和参与万科管理。
而面对一些记者对于“深铁会否插手万科管理”的提问，张建华也直言道：“不会。”他接着打趣的表示：“这个问题过时了！”
对于深铁为何入股万科，张建华表示一方面是响应国家倡导的国企改革，即国企参股社会资本，另一方面，万科作为世界500强企业，实力是被看好的，深铁入股万科也是通过参股的方式借壳上市，获得社会资本，从而支援地铁建设。
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深圳地铁探索商业自持模式
预计未来十年年收入20亿
从张建华的话语中，可以非常明显的感受深铁到作为国企的独特风格和腔调。而作为创新之都深圳的国企，深铁也一直在谋求更市场化的运营和更先进的开发方式。
张建华明白，在寸土寸金的深圳土地资源的重要性。他表示：“深圳土地资源很少了，只有我们有400多万平的土地资源，这是了不得的事。”但是他同时也表示，地铁的开发是有周期的，受线路、地域、规模等的限制，开发周期约为2、30年。而随着地铁建设周期的结束，上盖物业的开发就算结束了。所以深铁便在寻求一种可持续发展的路径。 而他们找到的新方法便是把将近一半的开发面积，约150-200万平留给商业。“我们看好商业长期自持，如综合体、酒店、写字楼、商场等。”张建华认为，一方面，再过几十年物业还会升值，另一方面租金收入也是可观的。“预计未来10年，深铁通过自持物业每年可收入约20亿，这也能有效的补贴地铁开发和运营。”
据张建华介绍，深铁现在已经有项目在自持。其中包括深圳前海基金小镇CEO公馆。这个项目此前本来打算出售，但后来为了响应政府号召，改成产业园自持运营。“前海目前有4000多户金融公司，由于没有办公场所，所以不能落地。因此，我们希望这个项目可以为一些基金公司提供办公场所。”此外，深铁在前海的一个公寓项目也由出售改为长租，并且将以政府指导价进行出租。
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深圳地铁对接临深计划没有泡汤！
2-3年后临深段或能开工
作为深圳人最关心的“地铁何时通莞惠”的问题，小婉特意向张建华打听了一番。他也十分耿直的表示：“本来就有对接计划，在规划中深圳地铁都已经修到临深了，但是，由于地域问题和投资问题， 深圳地铁目前不能跨境建设。”
但张建华同时说明，“对接计划没有泡汤，现在进行协调”，而对于协调时间需要多久，他表示， 在一期（深圳段）动工一半即2-3年后，二期（临深段）的建设大概就能协调好，开始建设了。
2017博鳌房地产论坛大咖观点
著名经济学家樊纲
01樊纲：租赁市场发展迎新契机 呼吁加快实行房产税
著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲发表了题为“金融稳定与房地产市场政策预期”的主题演讲并提出，房地产市场供给侧的长效机制问题首先就是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。
樊纲呼吁，要赶快实行房产税。实行了房产税房价不会暴跌。因为我们现在的房地产状况是在多种行政手段的调控下，需求被严重抑制。一旦实行长效机制，就可以把这些东西放开，当这些东西放开的时候，合理的需求足以弥补用这个办法挤掉的那些不太合理的需求，房地产仍然能平稳发展。
中国房地产业协会原副会长朱中一
02朱中一:下半年调控力度不放松 二手房交易提升
中国房地产业协会原副会长朱中一做开幕演讲，演讲主题为房地产的发展态势与企业面临的挑战。
朱中一从政策层面分析了房地产的发展态势。今年以来中央政府坚持了“房子是住的，不是用来炒”的定位，加大了分类调控的力度，地方政府建设了“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。
下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓，房价上涨较快的三四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施，再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位，因此，下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调。
国泰君安证券首席经济学家林采宜
03林采宜:中国房地产已经见顶 苦日子要来了
国泰君安证券首席经济学家林采宜在博鳌直播间接受媒体采访时表示，地产的好日子已经过得差不多了，地产的苦日子要来了。
“在未来很长时间内，在中国以盖房子为核心的地产已经到了巅峰，未来将会走下坡路了。”林采宜在谈及中国房地产未来发展前景时谈到，中国的地产要再上一个台阶，不仅要有小区有绿化，也要有环保、有家政服务、有更符合现代人生活的标准，因此中国的房地产会有一个漫长的升级过程。
“下半年货币政策还会继续收紧。” 林采宜预测，中国地产已经见顶，但是不会崩溃，政府和社会各界都不希望看到地产行业崩盘，也不希望泡沫会被刺破，而是需要一个“软着陆”。
中国银行协会首席经济学家巴曙松
04巴曙松:调控力度空前 房贷政策继续收紧
在本届博鳌房地产论坛上，中国银行协会首席经济学家巴曙松发表主旨演讲，演讲主题为2017年下半年房地产市场趋势展望。巴曙松表示，现在房地产行业调控力度范围空前，关键词是范围广、力度强、手段新和频率高。
巴曙松在演讲中讲到，本次房地产调控力度空前，并且不同省市对户籍、区域、限购套数进行了调控，本次限购相对于之前几次调控，中小城市进入到限购清单，这意味着中国城镇化进入到以大城市群为主要动力的发展阶段。
巴曙松建议，调控应该与城市圈发展相契合。长效机制应该从发展租赁，增加共计，加快流通等方面解决住的问题。